Dle zákona má prodávající povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení; nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Nemá-li věc stanovené vlastnosti, je vadná. Posouzení, zda předmět koupě odpovídá ujednanému množství, jakosti a provedení, vždy závisí na konkrétních okolnostech daného případu.

Dle soudní praxe zákon předpokládá, že prodávající s kupujícím v kupní smlouvě ujednají kromě základních náležitostí též množství, jakost a provedení předmětu koupě; nicméně není to jejich povinností. V zásadě lze vycházet z toho, že jakostí se rozumí především kvalita z hlediska užitných vlastností předmětu koupě, zatímco pod pojmem provedení lze spatřovat především jeho vzhled, resp. design, případně též technickou úroveň, pokud existují různé verze z hlediska složitosti či vybavení.

Při absenci určení jakosti a provedení předmětu koupě je třeba hledat „vzor“ pro jejich určení v účelu dané smlouvy, a teprve v případě, že takovýto účel ze smlouvy není zjistitelný či jej nelze pro určení jakosti a provedení použít, použije se jako kritérium účel obvyklý pro daný předmět koupě, tedy účel, k němuž se zpravidla užívá. Odpovědnost za vady koupené věci se přitom vztahuje jak na nové, tak i na použité věci, a není rozhodující, zda prodávající o takové vadě věděl.

K výše uvedenému pak doplníme konkrétní případ. Soudy v posuzované věci vycházely z toho, že rodinný dům měl mít podle projevů vůle obou stran takové vlastnosti, aby umožňoval nerušené a bezpečné uspokojování potřeb bydlení kupujících. V řízení bylo zjištěno, že měřeními byla v rodinném domě opakovaně potvrzena nadlimitní koncentrace radonu. Nadlimitní výskyt radonu přitom nebyl kupujícím ze strany prodávajících před uzavřením kupní smlouvy nikdy sdělen. V pasportu nemovitosti prodávající při prodeji pouze uvedli, že rodinný dům nemá provedenou žádnou protiradonovou ochranu.

Soudy tak dospěly k závěru, že nadlimitní výskyt radonu v rodinném domě byl v rozporu s účelem a jakostí předmětu koupě, jak tyto byly sjednány v kupní smlouvě či plynuly z předchozích jednání jejích stran, a představoval proto skrytou vadu předmětné nemovitosti (23 Cdo 3232/2025).