Občanský zákoník vymezuje bytové spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, které může vzniknout v případě, že součástí nemovité věci je dům s alespoň dvěma byty. K právům vlastníka jednotky pak patří právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
K otázce změny společných částí domu se ve svém nedávném rozhodnutí (26 Cdo 1627/2022) vyjádřil i Nejvyšší soud (NS). Ten především připomněl, že pro právní režim užívání společných prostor v rámci bytového spoluvlastnictví lze aplikovat zásadu přiměřenosti (proporcionality) zakotvenou v občanském zákoníku pro obsah vlastnického práva, případně speciálně pro imise. Vlastník jednotky tak nesmí užívat společné prostory takovým způsobem, kterým nad míru přiměřenou poměrům ztíží užívání těchto prostor ostatním vlastníkům jednotek. Přímo ze zákona pak vyplývá (viz výše), že jde-li již o změny společné části domu, tak tyto vlastník jednotky změnit nemůže.
Co se však rozumí takovou změnou věci, resp. společných částí domu? Zákon k tomuto definici přímo neposkytuje. Na tuto otázku však již dříve NS odpověděl, když dovodil, že je nutno vycházet z významu, který je slovnímu spojení „změna věci“ přisuzován v obecném jazyce, kde se jím chápe pozorovatelný, měřitelný nebo kvantifikovatelný rozdíl ve stavu nebo vlastnosti věci, jenž nastal během určitého časového úseku. Takový výklad je pak použitelný i v poměrech právní úpravy bytového spoluvlastnictví (typicky tedy stavební úpravy).
Z pohledu obrany proti takovéto nežádoucí změně společné části domu pak NS dodal, že nápravy prostřednictvím žaloby na odstranění neoprávněného zásahu, kterého se dopustil vlastník jednotky nebo osoba, která jednotku se souhlasem jejího vlastníka užívala, se může domáhat jak společenství vlastníků jednotek, tak i všichni vlastníci jednotek samostatně.
