Může se však stát, že nájemce prostory užívá dále i po skončení nájmu, tedy po uplynutí výpovědní doby, a co hůř, neplatí řádně pronajímateli nájemné. V daném případě tak dochází k bezdůvodnému obohacení na straně bývalého nájemce na úkor vlastníka nemovitosti.
Velmi často vlastníkovi nezbývá, než se obrátit na soud a podat žalobu na vyklizení prostor s následným výkonem rozhodnutí. Jelikož jde o proces poměrně dlouhý, částka odpovídající ušlému nájemnému může dosáhnout nemalé výše. A právě v tomto případě vzniká třecí plocha v podobě přístupu obecných soudů a nové úpravy občanského zákoníku.
Po dlouhá léta, za platnosti starého občanského zákoníku, soudy konstantně rozhodovaly tak, že určovaly výši peněžité náhrady za užívání nemovitosti bez právního důvodu obvyklou výší nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné nemovitosti v daném místě, čase a za srovnatelných podmínek. K určení této výše se vycházelo ze znaleckých posudků soudních znalců.
Novinkou zavedenou novým občanským zákoníkem v roce 2014 pak měla být úprava zakotvená v ustanovení § 2999 odst. 2., dle které platí, že pokud ochuzený plnil za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty. Stručně řečeno, výše úplaty z bezdůvodného obohacení za užívání prostor bez právního důvodu se mohla odvodit od výše nájemného sjednaného v dřívější existující nájemní smlouvě uzavřené mezi stranami.
Nicméně, ještě v roce 2022 se svým usnesením (I. ÚS 530/22) Ústavní soud zastal soudů nižší instance tak, že soudy dostály svým požadavkům, když mimo jiné výši bezdůvodného obohacení odvodily od částek vynakládaných obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla právě formou nájmu.
V případě, že se tedy pronajímatel ocitne v situaci popsané výše, je třeba k nároku na úhradu bezdůvodného obohacení za užívání prostor bez právního důvodu ze strany bývalého nepoctivého nájemce přistupovat velice opatrně, když situace přístupu soudů se jeví jako velice nepředvídatelná, a v případném soudním sporu tak pronajímatel musí počítat s oběma možnými přístupy – a) výpočet nájemného soudním znalcem formou znaleckého posudku, nebo b) výpočet na základě dřívější uzavřené nájemní smlouvy.
