Za imise totiž dle litery zákona nutno považovat vše, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Čeho se však dotčený soused může v rámci své obrany domoci?
Předně je nutno zmínit, že přímé zásahy do vlastnictví jsou nepřípustné bez ohledu na míru výše uvedených vlivů a na stupeň obtěžování souseda. Jsou proto zakázány vždy, ledaže se opírají o zvláštní právní důvod (např. služebnost). Tzv. přímé imise jsou totiž přímým důsledkem činnosti vlastníka coby rušitele a jsou přímo přivedeny na sousední pozemek.
Z rozhodovací praxe Nejvyššího soudu mj. vyplývá, že ne vůči každému užívání pozemku sousedem, který je tím druhým považováno za obtěžující, lze využít „imisní žalobu“. Obtěžování je třeba chápat objektivně, tj. z hlediska obvyklých společenských názorů, přičemž každý je povinen snášet imise z obyčejného, normálního užívání věci. Ve vztahu k tzv. nepřímým imisím je pak nutno posuzovat všechny okolnosti dané věci, včetně naplnění zákonných podmínek pro využití ochrany dle zákona. Jedná se tedy o případy, kdy jednotlivé účinky přesáhnou míru přiměřenou místním poměrům (existující v daném místě) a podstatně tak omezují obvyklé užívání sousedního pozemku (hodnotí se dle užívání obvyklého v jiných podobných místech). Tyto podmínky musejí být naplněny současně.
Z pohledu postupu v rámci soudního řízení se pak žalobce může v režimu ochrany proti imisím úspěšně domáhat toho, aby žalovanému sousedovi byla uložena povinnost zdržet se přesně vymezeného rušení, nikoliv však již povinnost něco pozitivního konat (např. odstranit, přemístit nebo upravit určitým způsobem předmět svého vlastnictví). Prostřednictvím rozhodnutí vydaného v režimu příslušného ustanovení občanského zákoníku tak nelze ukládat žalovanému konkrétní způsob jeho jednání. Smyslem rozhodnutí soudu je zabránit vzniku závadného stavu, který by představoval obtěžování nad míru přiměřenou poměrům. Je tak na žalovaném, jakým konkrétním způsobem povinnosti zdržet se obtěžování žalobce dostojí a jaká konkrétní opatření zvolí (22 Cdo 1021/2026).
