Touto otázkou se zabýval Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 26 Cdo 854/2022 ze dne 15. 3. 2023. Předmětem sporu bylo ustanovení stanov SVJ, podle něhož bylo možné opakované krátkodobé pronájmy (do tří měsíců), případně poskytování ubytovacích služeb, realizovat pouze se souhlasem všech členů společenství. Jeden z vlastníků však toto ustanovení napadl a domáhal se jeho neplatnosti.
Navrhovatel tvrdil, že SVJ je oprávněno rozhodovat jen o záležitostech souvisejících se správou domu jako celku a přilehlého pozemku. Nemá ale podle něj právo zasahovat do způsobu, jakým jednotliví vlastníci spravují a užívají své jednotky.
Nejvyšší soud tuto argumentaci v zásadě potvrdil. Uvedl, že zákon vlastníku jednotky skutečně přiznává právo byt svobodně užívat, stavebně upravovat a v zásadě samostatně spravovat – za předpokladu, že tím neomezuje ostatní vlastníky v jejich právech a nepoškozuje ani neohrožuje společné části domu.
Oproti tomu SVJ podle soudu zajišťuje správu domu a pozemku – tedy především těch částí, které nespadají do výlučného vlastnictví jednotlivých vlastníků. Jeho působnost se tak vztahuje na činnosti nezbytné pro zajištění řádné péče o dům jako funkční celek a pro zachování nebo zlepšení společných částí. Stanovy SVJ proto nemohou právoplatně omezovat výkon vlastnických práv jednotlivých členů společenství – tedy ani zakazovat krátkodobé pronájmy.
Soud ale zároveň uzavřel, že jelikož rozhodování o omezení krátkodobých pronájmů nepřísluší SVJ, je takové ustanovení stanov tzv. zdánlivé – tedy jako by vůbec nebylo přijato. Nelze se proto domáhat jeho zrušení či neplatnosti, protože ve skutečnosti z hlediska právního řádu vůbec neexistuje.
Závěrem Nejvyšší soud připomněl, že i přesto má SVJ nástroje, jak se bránit proti vlastníkům, kteří opakovaně porušují své povinnosti – například tím, že ruší noční klid, znečišťují společné prostory nebo narušují soužití v domě. V takových případech může SVJ podat návrh k soudu na nařízení prodeje jednotky problematického vlastníka. Ačkoli tedy stanovy nemohou krátkodobé pronájmy zakázat, společenství není bezmocné vůči jejich negativním dopadům.
