Ať už je důvod pro výpověď z nájmu jakýkoliv, pro nájemce se veskrze jedná o nepříjemnou situaci. Výpověď přitom někdy přichází bez osobního kontaktu s pronajímatelem například v podobě doručené obálky v poštovní schránce či e-mailu.

Vzhledem k citlivosti těchto otázek tak nelze zapomínat, že i výpověď z nájmu musí splňovat určité náležitosti. Není důležité jen to, „proč“ k výpovědi dochází, ale také „jakým způsobem“ je výpověď formulována a doručena. A právě v této formální stránce může sehrát zásadní roli i pouhé opomenutí několika vět.

Ustanovení § 2290 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, stanoví, že nájemce má právo do dvou měsíců od doručení výpovědi obrátit se na soud s návrhem na přezkum oprávněnosti výpovědi. Zároveň, zákon pronajímateli výslovně ukládá povinnost nájemce o tomto právu poučit. Jde o jednostrannou ochranu – nájemce jako slabší strana je chráněn, zatímco pronajímatel podobné právo v případě výpovědi ze strany nájemce nemá. To ovšem neznamená, že by se pronajímatel nemohl případné neodůvodněné výpovědi bránit jinými právními prostředky.

Touto otázkou se nedávno zabýval také Nejvyšší soud, konkrétně v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2029/2023 ze dne 15. 4. 2024. V tomto rozhodnutí potvrdil, že výpověď z nájmu, která neobsahuje zákonem předepsané poučení o právu na soudní přezkum, je absolutně neplatná. Soud zdůraznil, že ochrana nájemce jako slabší smluvní strany má v českém právním prostředí dlouhou tradici, sahající až do první republiky. Neposkytnutí poučení nejen porušuje zákon, ale zároveň odporuje veřejnému pořádku.

Absolutní neplatnost pak způsobuje to, že soud k této neplatnosti přihlédne i bez návrhu. I zdánlivě drobné nedostatky výpovědi mohou mít tedy dalekosáhlé důsledky. Je tedy o to důležitější, aby si pronajímatelé dali na správné formulaci výpovědi záležet a aby nájemci věděli, že i takováto skutečnost může někdy rozhodovat o rozsahu jejich práv.