Podstata podnájmu, který lze označit také jako „nájem nájemního práva“, spočívá v tom, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě (podnájemci) a užívací právo může podnájemci zřídit jen na dobu nájmu věci. To znamená, že podnájemní vztah je závislý na nájemním vztahu jak v otázce svého vzniku, obsahu, ale i zániku. Zanikne-li nájemní vztah, zaniká i vztah podnájemní, a to i v případě, pokud by si nájemce s podnájemcem sjednali jinou dobu skončení podnájemního vztahu (tzn. takovou, která by fakticky překročila dobu trvání nájemního vztahu). Z toho lze rovněž dovodit, že podnájemce požívá slabší právní ochrany, než tomu je v případě nájemce.

Specifičnost podnájemního vztahu se projevuje např. i tím, že se na něj nepoužije zvláštní úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání dle ustanovení § 2314 občanského zákoníku.

Může se však podnájemce bránit vyklizení prostor v rámci exekuce, pokud nájemní vztah zanikl? Odpověď na tuto otázku můžeme nalézt v nedávném rozhodnutí Nejvyššího soudu (26 Cdo 204/2022). Nejvyšší soud v rámci odůvodnění svého usnesení v zásadě uvedl, že podnájemní právo podnájemce nemá žádné účinky vůči pronajímateli a není způsobilé zabránit mu ve vyklizení z nebytových prostor a pozemků v rámci exekuce vedené proti nájemci, od něhož podnájemce odvozuje své právní postavení. Zároveň Nejvyšší soud připomněl své dřívější závěry, že subjekt oprávněný z podnájmu není v přímém vztahu k pronajímateli, a proto má postavení toho, za jehož věci ve vyklizované nemovitosti odpovídá nájemce. Při výkonu rozhodnutí se jeho věci vyklizují, resp. odstraňují bez zvláštního titulu proti němu.

Vyklizení se dle zákona provádí tak, že jsou učiněna všechna opatření k tomu, aby
– byly odstraněny věci patřící povinnému a příslušníkům jeho domácnosti, jakož i věci, které sice patří někomu jinému, ale jsou se souhlasem povinného umístěny ve vyklizovaném nebo na vyklizovaném objektu
– byli vykázáni povinný a všichni, kdo se tam zdržují na základě práva povinného.