Právě tuto klíčovou otázku řešil Nejvyšší soud ve svém nedávném rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 1664/2025. V daném případě kupující jako spotřebitel zakoupil od obchodní společnosti dům, který tato společnost získala v dražbě.
Konkrétně se jednalo o devadesátiletý dům, u nějž se po necelém roce od koupě začala projevovat v přízemí masivní vlhkost zdiva. Prodávající společnost se bránila tím, že vlhnutí je zkrátka jen projev stáří stavby, a tedy důsledek běžného opotřebení, za které u staré věci neodpovídá.
Staré domy jednoduše vlhnou a kupující musí s takovým rizikem při koupi letitého domu počítat.
Nejvyšší soud však potvrdil, že tato argumentace byla v daném případě nepřiléhavá. V řízení byl totiž vyhotoven znalecký posudek, který prokázal, že vlhkost nebyla způsobena postupným opotřebením původní 90 let staré konstrukce, ale byla způsobena až vadně provedenou rekonstrukcí hydroizolace a drenáže, která proběhla až později v roce 1996. Klíčový právní důsledek této skutečnosti pak spočívá v tom, že vada pramenící z nekvalitně provedených stavebních prací nemůže být kvalifikována jako projev běžného opotřebení, které odpovídá stáří stavby.
Pokud by se tedy prodávající spoléhá na to, že celkové stáří domu jej samo o sobě vyváže z odpovědnosti, mýlí se. Prodávající, který se následně rozhodne argumentovat běžným opotřebením, musí být schopen rozlišit mezi degradací materiálu a vadou vzniklou neodbornou prací při rekonstrukci, resp. případně i při původní stavbě. Pokud takováto vada brání obvyklému užívání, je možno dovodit odpovědnost za skrytou vadu a není přitom ani rozhodující, jestli prodávající o této vadě vůbec věděl. Kupující byl tak v daném řízení úspěšný a podařilo se mu domoct slevy. Současně je však nutno upozornit, že v případě prodeje použité věci prodávající odpovídá pouze za ty vady, které měla věc v momentě jejího převzetí.
Pro realitní praxi z rozhodnutí vyplývá jasné doporučení, že pokud dům prošel rekonstrukcí, je nutné při prodeji vždy zohlednit právní riziko, že při této rekonstrukci mohlo dojít k pochybením, která mohou představovat skrytou vadu.
