Každopádně poměrně podstatná část i laické veřejnosti si je řady těchto zvláštností vědoma – většina lidí slyšela o katastru nemovitostí či o nezbytnosti písemné formy u smluv, které se týkají nemovitostí – nebo dokonce i o tom, že podpisy na nich musí být úředně ověřeny. Avšak jak tomu vesměs bývá – ďábel tkví v detailu.
Obligatorní písemná forma, úřední ověření podpisů a evidence v katastru představují aspekty, které celý proces nakládání s nemovitostmi lehce komplikují, což je zanedbatelné při porovnání s tím, jak tyto formální náležitosti a kroky chrání účastníky těchto dispozic. To se týká samotných převodů či jiného nakládání s nemovitostmi. Často je však samotná dispozice plánována v delším časovém horizontu – z nějakého důvodu nelze smlouvu uzavřít hned (kupující potřebuje vyřídit hypotéku apod.), ale chce mít jistotu (stejně jako prodávající), že smlouvu v budoucnu uzavřou. Mnohdy je tak uzavírána tzv. smlouva o smlouvě budoucí, tedy smlouva, na základě které se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít na základě výzvy druhé strany (jinak do jednoho roku), tzv. budoucí smlouvu, tedy samotnou smlouvu – třeba o koupi nemovitosti. Obsah budoucí smlouvy musí být určen alespoň v obecných rysech.
U smluv o smlouvě budoucí, na jejichž základě se strany zavazují, že spolu v budoucnu uzavřou smlouvu, jejímž předmětem bude nakládání s nemovitostí (zejména se bude jednat o koupi) totiž dle judikatury Nejvyššího soudu platí, že nevyžaduje písemnou formu. Zde tak nastává poměrně zásadní riziko, že ačkoliv zde nebude existovat písemná smlouva, pak se případné neformální dohody stran mohou v konečném důsledku stát smlouvou o smlouvě budoucí.
V tomto případě tedy zcela jistě neplatí sousloví, že „slibem nezarmoutíš“ – vždy bude samozřejmě záležet na schopnosti jedné ze stran prokázat existenci takové smlouvy (když nebyla uzavřena na listině s podpisy stran), nicméně v dnešní době nelze vyloučit, že řada takovýchto, v konečném důsledku závazných dohod, bude zaznamenána v sms zprávách či chatovacích aplikacích.
Pokud zavázaná strana odmítne smlouvu uzavřít, jak se k tomu zavázala ve smlouvě o smlouvě budoucí, pak se lze domáhat, aby její obsah určil soud.
