V případě vad skrytých pak zákon hovoří o tom, že tyto musí být oznámeny bez zbytečného odkladu poté, co je kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci (u staveb spojených se zemí pevným základem je to nejpozději do pěti let od nabytí vlastnického práva ke stavbě).
Ke lhůtě „bez zbytečného odkladu“ se soudní praxe mimo jiné vyjádřila tak, že takováto lhůta přímo neurčuje, v jakém konkrétním časovém okamžiku je třeba konat. Nemusí to nutně znamenat, že je třeba konat ihned, na druhou stranu u jakéhokoliv odkladu konání, který nastane, je třeba v každém jednotlivém případě zjišťovat, zda se nejedná o odklad zbytečný, a to s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu.
Objevení skrytých vad a jejich následné oznámení může být poměrně zapeklité. Jako modelový příklad nám poslouží věc posuzovaná Nejvyšším soudem (33 Cdo 2989/2024). V daném případě se v bytě po koupi počaly objevovat vady v podobě prasklin/trhlin na stěnách. Bylo zároveň zjištěno, že trhliny byly zakryty výmalbou a přeštukováním (toto běžně vydrželo cca 6 měsíců) tak, aby nebyly na první pohled seznatelné, objevovaly se postupně a byly završeny vadou spočívající v průsaku tekutiny v příčce bytu. Jednalo se o vady skryté (nezjistitelné při běžné prohlídce), kdy bylo následným znaleckým zkoumáním potvrzeno, že původ trhlin vznikl již v době výstavby bytového domu, neboť konstrukce bytového domu neodpovídala požadavkům příslušné normy. V této souvislosti tak bylo prokázáno, že již v době předání vykazoval byt skryté vady, a proto se uplatnila odpovědnost prodávajícího za vady. Neodevzdal-li totiž prodávající kupujícím byt v přiměřené jakosti, porušil tím svou smluvní povinnost z kupní smlouvy.
Z hlediska odpovědnosti prodávajícího za vady předmětu kupní smlouvy není pak rozhodné, co je příčinou vad, ani to, zda se vady týkají pouze bytu či také společných částí bytového domu, neboť odpovědnost prodávajícího za vady předmětu prodeje je dána i v případě vad na společných částech budovy, je-li s kupní smlouvou převáděn i podíl na společných částech budovy. Rychlé oznámení vad pak položí základ pro úspěšné uplatnění práv z vadného plnění.
